Аренда vs. ипотека: что выгоднее?

Аренда vs ипотека

Федеральная база риэлтеров Restate.ru опубликовала отчет, в котором наглядно видно, что в 11 из 15 российских городов "миллионников" ставки по долгосрочной аренде за последние три месяца снизились. При этом, в Петербурге они, наоборот, выросли. Так, в Московском районе цены на съемное жилье выросли сразу на 17% за три последних месяца. В остальных районах города аренда обойдется на 4-8% дороже.

Эксперты Restate.ru связывают подорожание аренды квартир с постепенным возвращением сотрудников в офисы после отмены большинства коронавирусных ограничений. Некоторые сотрудники в связи с введением самоизоляции и переходом на удаленный режим работы отказались от аренды жилья и уехали из города. Кто-то и вовсе решил взять более дешевое жилье из-за отсутствия нужды жить рядом с офисом или метро. Затем пошел обратный процесс, который привел к подорожанию съемного жилья.

Что касается ежемесячного платежа по ипотеке в стране, то по данным Центробанка он тоже непрерывно растет с июля 2020 года. Тогда он составлял 19,7 тыс. рублей (по всем кредитам, включая первичный и вторичный рынок), а сейчас превысил отметку в 22,5 тыс. рублей на вторичном и 26,5 тыс. рублей – на первичном, соответственно. В отчете сказано, что спрос на покупку жилья в новостройках держится только за счет льготной ипотеки. Между тем, в Петербург продолжают прибывать люди со всей России, из-за этого спрос на аренду восстанавливается быстрее, чем в других городах "миллионниках". Впрочем, руководитель федеральной базы риэлтеров Restate.ru Андрей Добрый считает, что ситуация довольно сильно бьет по тем, кто приобретал квартиру в инвестиционных целях, рассчитывая "отбить" её стоимость за счет последующей аренды, а не только сыграть на разнице цен при перепродаже. По его мнению, окупаемость таких объектов растет, особенно если речь идет о квартирах, которые приобретались прошлой осенью. Он уверен, что пока восстановления рынка аренды и роста ставок в целом по стране ждать не приходится.

По прогнозу экспертов, при таком большом росте конкуренции даже при благоприятных условиях на рынке труда и туризма в постпандемийную эпоху, у владельцев жилья просто не останется возможности задирать стоимость аренды, хотя отдельные всплески, конечно, возможны.

Что станет с рынком аренды в ближайшие годы?

Брокер по инвестициям в недвижимость Юлия Пашевина утверждает, что сейчас средняя окупаемость по однокомнатным квартирам в Петербурге составляет 24 года.

Пашевина утверждает: "Статистика вещь серьезная. С ней не поспоришь. Если мы проанализируем, как развивался рынок аренды и продажи квартир за последние 10 лет, то увидим, что стоимость однокомнатны квартир выросла почти в 2 раза (со средней 3 млн 320 тыс. в 2011 году до 6 млн 234 тыс. в 2021 году. При этом, средняя арендная ставка по однокомнатным квартирам была в 2012 году 20 тыс. рублей, в апреле этого года она составила – 21 539 рублей".

Пашевина считает, что рынок аренды однокомнатных квартир и студий будет трансформироваться в ближайшие пять лет. Платежеспособные одинокие молодые люди и семейные пары без детей будут арендовать юниты в апарт-отелях. По мнению брокера, в апарт-отелях понятны правила игры. Кроме того, здесь невозможно столкнуться с ситуацией, когда собственники решили продать квартиру из-за того, что она потребовалась племяннику. Стоит отметить, что каждый апарт-отель имеет круглосуточную охрану, ресепшен, коворкинг зоны, лобби и различные сервисы услуг.

Брокер по инвестициям утверждает, что арендные ставки в квартирах типовых домов в спальных районах Петербурга останутся на том же уровне или вовсе понизятся. Рынок захватят апарт-отели, где ставка будет дороже, но аренда жилья станет более привлекательной с наличием дополнительных сервисов и безопасности.

Риелтор, эксперт по недвижимости, индивидуальный предприниматель Екатерина Попова уверена, что цены на квартиры продолжат расти, а предложение сокращаться. По её мнению, самое ликвидное жилье будет расхватываться, по крайней мере, пока работает льготная ипотека. Она уверена, что тренды 2020 года с высокой вероятностью сохраняться и в 2021 году. Однако, после первого полугодия (окончание льготной ипотеки) цены могут подняться, а доходы населения -упасть.

По итогам 2020 года можно утверждать, что цены уже находятся на исторически высоком уровне. Интерес россиян к покупкам жилья сохранится как минимум до середины лета. Рынок впервые увидел настолько низкие процентные ставки. Очевидно, что главным локомотивом спроса в ближайшие полгода останется ипотека, которая поддержала жилищную отрасль, - рассказала Екатерина Попова.

Ипотеку нужно было брать ещё вчера

Как уточнила Юлия Пашевина, семейные пары с детьми при любых ценах на недвижимость будут стараться купить квартиру в собственность. Это связано с тем, что недвижимость – это защита от инфляции, сохранение и преумножение капитала семьи. Кроме того, семьям проще создать комфортные условия для детей в собственной квартире. Но здесь стоит вопрос о постоянной регистрации и прикреплении к школе, поликлинике, детскому саду.

Пашевина отметила: "В условиях высоких цен на недвижимость, необходимо внимательно подходить к выбору объекта для покупки в ипотеку. Лучше купить немного дороже, но в современном доме, в хорошем районе, с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. Это позволит при необходимости продать квартиру и не потерять в стоимости.

Свой прогноз относительно ситуации с арендой в Петербурге предоставила риелтор Екатерина Попова. Она напомнила, что студии сейчас сдаются минимум за 20-25 тыс. рублей в месяц, однокомнатные – за 25-30 тыс. рублей, двухкомнатные – за 25-35 тыс. рублей. Получить большой доход можно от сдачи квартиры в "точечной" новостройке, которая расположена в районе, где мало новых домов.

Попова подчеркнула: "За прошлый год цены на недвижимость выросли на 26%. Порог входа на рынок для инвестора существенно вырос. Тем не менее инвестиционные сделки на рынке строящегося жилья по-прежнему заключаются. На текущий момент, цены на квартиры растут. Самым выгодным остается "запрыгнуть в последний вагон".

Ранее мы сообщили, что к осени на проспекте Большевиков появится новый веломаршрут.

Фото: Delovoe.TV