Ипотека в 2012 году: ставки сохранятся на уровне 11–11,5% в рублях

О значении, которое придает ипотеке банковский сектор России, свидетельствует стабильная, даже несмотря на провальные 2008 – 2009 годы, тенденция к увеличению числа кредитных организаций, работающих в данном сегменте. По данным Банка России, на 1 июля 2009 года ипотечные кредиты предоставляла 571 кредитная организация из 1 083, действующих на территории страны. В 2010-м ипотеку можно было оформить уже в 588 банках (из 1 038 существующих), а в середине нынешнего года такие услуги предоставляли населению уже 638 банков (из 1 000).

Еще более показательны данные о динамике роста объемов выданных кредитов. После абсолютного минимума по итогам 2009 года – чуть более 170 млрд рублей – за 2010 год рост составил 145%. А в нынешнем году параметры 2010-го были достигнуты к сентябрю – по объему ипотечных кредитов и к октябрю – по их количеству. Как ожидают аналитики, по итогам 2011 года докризисные показатели окажутся "перекрыты" не менее чем на 7%: ипотечных кредитов будет выдано на сумму 680 – 682 млрд рублей, тогда как в 2008-м объемы такого кредитования составили порядка 650 млрд. При этом сегодня с привлечением ипотечных кредитов совершается не менее 15% сделок на рынке недвижимости - вдвое больше, чем пять лет назад.

В Петербурге в последние годы количество банков – участников рынка ипотечного кредитования остается практически неизменным: сегодня их 27 из 38 действующих против 26 из 40 в 2010-м. Динамика количества и объемов ипотечных кредитов в целом совпадает с общероссийской, хотя ее темпы в нынешнем году несколько замедлились. По данным Ассоциации банков Северо-Запада, за 2010 год рост количества выданных кредитов и совокупной суммы составил 92 и 103 процента, а с начала нынешнего года – 65 и 84 процента соответственно. Лидерство в ипотечном кредитовании Петербурга удерживает Северо-Западный банк Сбербанка России, хотя по сравнению с прошлым годом СБ пришлось несколько "потесниться": сегодня на его счету лишь 35,6% рынка, а годом ранее он выдавал каждый второй ипотечный кредит. Тройку актуальных лидеров дополняют Газпромбанк (с долей рынка в размере 11,6%) и ВТБ-24 (10,7%). Средний размер ипотечного кредита в Петербурге в последние два года сохраняется в пределах 1,9 млн рублей.

Общероссийская динамика средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам показывает поступательное движение вниз: с 2006 года процентная ставка уменьшилась почти на 5%. "Сейчас практически все банки показывают одинаково низкий уровень процентных ставок. Не думаю, что в следующем году этот процесс будет продолжаться. Уже сейчас ставки достигли своего минимума", - комментирует ситуацию Юлия Рогулина, заместитель управляющего филиалом Банка Петрокоммерц в Петербурге.

"Если раньше можно было взять кредит под 15-16% годовых в валюте, то сегодня ставка в среднем по России - в районе 11,5% в рублях. Это существенная динамика. Я не думаю, что будут какие-то резкие скачки вверх или вниз в течение ближайших года-двух. Думаю, что в среднем по рынку процентная ставка на уровне 11 – 11,5% в рублях и будет сохраняться", - отмечает Алексей Дроботай, директор Дирекции Северо-Запад Банка Homecredit.

Согласно принятой стратегии развития ипотечного рынка в России на ближайшие 10 – 15 лет, процентная ставка будет привязана к уровню инфляции. Предполагается, что размер процентной ставки в 2015 году будет превышать показатель инфляции на 2,5%, а к 2020-му – на 2%. Представители банковского сектора надеются, что в абсолютных значениях процентная ставка ипотечных кредитов в ближайшие восемь лет изменится незначительно.
Сегодня, с учетом значительного количества банков на рынке ипотеки, у россиян есть масса возможностей для выбора подходящего именно им кредитного продукта. К примеру, клиент может выбирать как аннуитетный, так и дифференцированный способ погашения, а совсем недавно банки навязывали аннуитетные платежи, гарантирующие больший доход кредитной организации.

В ближайшем будущем выбор, уверены эксперты, станет еще больше. "Сегодня на ипотечном рынке России работают чуть больше 600 банков. И каждый из них что-то генерирует, каждый придумывает что-то новое, чтобы занять новую нишу", - подчеркивает Алексей Дроботай. По его мнению, новые продукты могут появляться в связи с дотациями из федерального или региональных бюджетов, чтобы вовлечь в этот рынок новые слои населения. Это может быть связано с сельским хозяйством, строительством малоэтажного жилья. "В любом случае эти продукты будут привязаны к некой ликвидности. Если ликвидность будет возникать у банков, этот вектор вряд ли получит развитие. Если ликвидность будет возникать со стороны государства и перераспределяться через банки в новые слои населения, которые раньше в ипотеке не были задействованы, то здесь будет очень большое поле для возникновения продуктов новой линейки", - говорит эксперт.

"В следующем году, чтобы привлечь клиентов, банки будут развивать дополнительные программы, программы лояльности, работать над качеством обслуживания, предлагать клиентам новые формы кредитования и всячески расширять и делать удобной услугу ипотечного кредитования", - отмечает Юлия Рогулина. К примеру, предлагать ипотечным заемщикам другие востребованные продукты по более привлекательным, чем для впервые обращающихся клиентов, ценам. "Мы изучаем спрос новых клиентов, предложения партнеров по нашим партнерским программам, тщательно исследуем этот спрос, - говорит заместитель управляющего филиалом Банка Петрокоммерц. – И поэтому вполне возможно, что, изучив спрос, мы предложим нашим клиентам что-то новое. Например, в этом году появился спрос на приобретение загородных домов. Мы недавно внедрили такую программу. Клиенты с удовольствием покупают по ипотечным программам загородное жилье".

В России ипотечные займы делают в основном либо молодые люди, не обремененные семьей, - для покупки своей первой квартиры; либо достаточно молодые семьи (супруги в возрасте до 40 лет) – для расширения жилищного фонда, инвестирования с долгосрочной перспективой. Как отмечает Юлия Рогулина, новым трендом в Петербурге становится кредитование заемщиков – жителей Севера, "которые отправляют сюда своих детей учиться и покупают здесь для них жилье".

"За" долгосрочные инвестиции в недвижимость высказывается и Алексей Дроботай. "Сейчас факторов, которые влияли бы на принятие решения с течки зрения инвестиции, очень мало. У нас нет безумного роста квадратного метра жилья или квадратного метра собственного дома, а это необходимое условие для инвестиционного спроса. Может быть инвестиционный спрос с точки зрения долгосрочных инвестиций на 10 – 15 лет: квартира для детей, родственников на северах. Но с точки зрения краткосрочных инвестиций – на год-два, – думаю, что с учетом событий, которые происходят на рынке Европы, Америки, сейчас для этого не самое спокойное время".

Тем не менее рынок ипотеки в России оценивается аналитиками как фактор развития экономики в целом. "Рынок ипотечного кредитования становится более цивилизованным. Люди перестали бояться второй волны кризиса, оглядываться назад, они более уверенно начали смотреть в какое-то ближайшее будущее. Думаю, что сейчас рынок начинает опять разгоняться. Если сравнивать потенциал рынка России в привязке к основным макроэкономическим факторам и рынки, где ипотека существует не один десяток лет, нам есть куда расти", - констатирует представитель Банка Homecredit.

"Темпы потребительского кредитования, возможно, будут снижаться в зависимости от внешней конъюнктуры. Но ипотечное кредитование, мне кажется, будет все равно уверенно потихоньку (а может быть, и не потихоньку) развиваться", - подтверждает Юлия Рогулина.

Свидетельством в пользу позитивного прогноза является и сокращение доли заемщиков, испытывающих проблемы с оплатой ипотечных кредитов по не зависящим от них объективным обстоятельствам. Эту тенденцию как продолжающуюся с 2009 года отмечают аналитики Центробанка. В последние два года по Северо-Западному федеральному округу в целом доля просроченных задолженностей не достигает и 9%. Как полагают эксперты, в будущем – на фоне появляющихся программ рефинансирования, вариантов ипотеки с приостановлением платежей в форс-мажорных ситуациях – заемщикам станет проще выполнять свои обязательства перед банками. Тем более что в этой категории представлены, как правило, наиболее дисциплинированные, осознанно подходящие к сделке клиенты. Не случайно процент досрочных выплат по ипотечным кредитам остается высоким уже второй год подряд. Так, с января по ноябрь раньше срока вернулось в банки более трети (37,3%) жилищных займов, взятых россиянами.