Как сэкономить на ипотеке: лайфхаки экспертов

Ведущий канала "Диалоги о недвижимости", управляющий партнёр компании "Митсан Консалтинг" Дмитрий Желнин пригласил в эфир человека, хорошо знакомого со сферой жилищного кредитования. Эксперт программы — исполнительный директор компании "Ипотека века" Андрей Колпаков.

В стране, где чуть ли не половина жителей увязла в ипотечных долгах, вопросы рефинансирования и реструктуризации кредитов вызывают живой интерес. В то же время периодические колебания процентных ставок дают простор для эффективного взаимодействия с банками и экономии собственных средств. Главное — хорошо представлять, о чём идёт речь.

Что такое рефинансирование и реструктуризация? Реструктуризация задолженности - это использование новых заёмных средств с погашением предыдущих кредитов. Чем реструктуризация отличается от рефинансирования? Программа рефинансирования — это целевой кредит, направленный на погашение одного или нескольких действующих кредитов под официальные справки об остатках этих кредитов.

— Проще говоря, можно взять обычный потребительский кредит на ремонт квартиры — и потратить на погашение другого кредита, — говорит Колпаков. — И это — реструктуризация. Значит, реструктуризация — это некое действие, а рефинансирование — целевой банковский продукт.

Для чего нужно — или не нужно — проводить реструктуризацию/рефинансирование? Чтобы погасить долг, чтобы платить меньше, наконец, чтобы быстрее погасить кредит? Колпаков соглашается, что основная, "большая" цель — оптимизация расходов. Но при этом сразу уточняет:  

— Главная задача заёмщиков, которые обращаются в нашу компанию по вопросам рефинансирования — сократить ежемесячный платёж, "платёж в моменте". Сегодня это самый распространённый запрос, поскольку всеобщий кризис привёл к снижению доходов.

Что интересно: несмотря на экономическую встряску, есть большая группа клиентов, готовых платить банку несколько больше, чтобы вывести из-под ипотеки один из своих объектов. К примеру, чтобы сдавать недвижимость внаём.

— Это может быть одной из целей, но подавляющее большинство хочет сократить платёж в моменте, — настаивает Андрей Колпаков. — Конечно, пожелания бывают разные. Кому-то не нравится платить 10 кредитов, он готов платить больше, но в одно место. Тем более что наличие большого количества кредитов — один из стоп-факторов для многих банков. Кому-то именно сейчас нужна сумма, чтобы перекрутиться, тогда он рефинансирует свою ипотеку. И так далее.

Почему обращаются к ипотечным брокерам?

По словам Андрея, 20% клиентов компании "Ипотека века" — те, у которых нет времени самостоятельно разбираться во всех нюансах кредитования. Остальные приходят тогда, когда уже столкнулись с отказами в 3-4 банках. Цена такой нерешительности — повышенные ставки. Так что не стоит откладывать обращение к профессионалам. Рефинансировать ипотеку довольно сложно, ведь идёт серьёзная аналитика платежеспособности. Никто не даст деньги, если увидит, что заёмщик неисправно платил раньше, под закрытие этого же кредита.

Кто может рассчитывать на реструктуризацию и рефинансирование?

Совершеннолетний гражданин (либо резидент с видом на жительство), возраст которого на момент погашения ипотеки не будет превышать 75 лет (в некоторых банках — 65), имеющий чистую кредитную историю и официально подтверждённый доход. Есть регламенты, по которым мы не имеем права тратить на кредиты 50-60% от него. Если он низкий — обращаться за рефинансированием смысла нет.

Говорить о рефинансировании можно только после 6 своевременно внесённых платежей. Даже наличие так называемой "технической просрочки" (к примеру, задержка межбанковских переводов) автоматически отправит вашу заявку в отказ — она просто не дойдёт до менеджера.

Но не всё так безнадёжно. Колпаков делится лайфхаком: брокеры могут помочь подтвердить реальный доход на основании выписки по дебетовой карте, где оборот выше официального дохода.

Сколько можно сэкономить на переплате?

Один из кейсов, которым поделился со слушателями "Диалогов о недвижимости" Колпаков, наглядно показывает, как человек сэкономил на переплате по ипотечному кредиту более миллиона рублей и при этом существенно снизил сумму ежемесячного платежа. В другом случае удалось добиться снижения процентной ставки с 19% до 9% — и "убрать" почти 50% переплаты.

Как часто можно делать рефинансирование?

Каждые полгода, если на это есть желание, деньги и время. Одно "но": перепродать такую квартиру будет нелегко. Потому что новая ипотека — это так или иначе сделка с недвижимостью. Не все риэлтеры имеют достаточную квалификацию, чтобы с этим работать. Сложные схемы — профиль таких компаний, как "Ипотека века".

Как отличить мошенника от профессионала?

Это очень сложно, рассказывает гость эфира, потому что часто на обман идут бывшие сотрудники банка. Если у вас просят деньги до получения кредита — за кредитную историю, за консультацию, за подтверждение платежеспособности — это плохой знак. Порядочные брокеры:

• не берут предоплаты;
• лично встречаются с клиентом;
• всегда делают тщательный анализ конкретной ситуации, прежде чем дать ответ.

"Реструктуризация" и "рефинансирование" — это только звучит страшно. А на деле даёт очень хорошую экономию. При грамотном подходе.