Отсутствие новых станций метро грозит превратить новые ЖК Петербурга в долгострои

Застройка территорий крупными жилыми комплексами (ЖК) без развития транспортной составляющей приводит к серьезным проблемам. В частности, это перегрузка дорожной сети и необоснованный рост цен на квартиры, пишет ИА FederalCity.

В начале 2021 года холдинг Setl Group приобрел в Петродворцовом районе под застройку земельный участок площадью 59 гектаров. Здесь планируется возвести группу многоквартирных домов на 270 тысяч квадратных метров жилья. Эксперты предполагают, что в будущем у владельцев данных квартир возникнут проблемы с транспортной доступностью. Учитывая, что подобные жилые комплексы строятся без сопутствующей инфраструктуры, прогнозы аналитиков в области недвижимости и девелоперов рискуют сбыться.

Петербургский метрополитен сегодня развивается крайне медленно. Согласно плану, к 2020 году должны были построить 40 новых станций. По факту введено в эксплуатацию лишь 9. В начале 2021 года КРТИ вновь отредактировал план развития метрополитена. Как следует из последней схемы, открытие 26 станций отложено на период с 2024 по 2030 годы. На это же время перенесено создание кольцевой линии.

Развитая сеть метро – ключевой фактор, влияющий на рынок городской недвижимости. Строительство крупных ЖК должно происходить вокруг транспортных хабов и пересадочных узлов, как это делается в Москве, где за последние 10 лет было построено 87 станций. При отсутствии доступа к метрополитену у жителей "неблагополучных" с точки зрения транспорта микрорайонов Петербурга возникает много сложностей. В результате дорожная сеть и наземный транспорт испытывают повышенную нагрузку, а также наблюдается неоправданный рост цен на готовое жилье, сообщает FederalCity.

В частности, такая ситуация наблюдается в Девяткино и Кудрово. По мнению вице-президента Ассоциации риэлторов Дмитрия Рубина, плохо развитая транспортная доступность снижает спрос на жилье. Люди не хотят селиться в местах, где наблюдаются серьезные проблемы с дорогами, развязками и трафиком. Глава по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов несколько лет назад говорил об этой проблеме, комментируя развитие транспортной инфраструктуры в Кудрово. По его словам, наличие метрополитена позволит говорить о перспективах строительства жилья комфорт-класса в районе. В противном случае рентабельность проектов снижается – застройщик испытывает проблемы при реализации квартир в готовых домах, что формирует проблему получения прибыли. В некоторых случаях компании рискуют понести убытки вследствие корректировок в генеральных планах по развитию города, из-за которых значительно снижается привлекательность района для проживания, как и цена квадратных метров. Застройщик обычно закладывает в стоимость квадратного метра фактор появления станции метро рядом с объектом в ближайшие полтора года. Изменения в планах по развитию городского метрополитена фактически заставляют компании фиксировать убытки.

Помимо Девяткино и Кудрово, статусом "отстающие районы" наделили территории Парнас и Юнтолово. Петербуржцы при выборе квартиры в первую очередь обращают внимание на ее цену и транспортную доступность. Корректировка плана по строительству новых станций метро привела к тому, что число потенциальных "отстающих территорий" выросло, а цены на готовое жилье буквально взлетели.

На фоне медленного развития петербургского метрополитена заметно снижение интереса застройщиков к инвестированию в новые объекты. Два года назад Госстройнадзор выдал 274 разрешения на строительство многоквартирных домов, в то время как показатель 2020 года составил лишь 49 актов. Также заметно снизилась активность на рынке продажи готовой недвижимости (почти на 30% по сравнению с началом 2020 года). При этом стоимость квадратного метра в классе "масс-маркет" за последний год выросла в Петербурге на треть и составила 151, 838 рублей.

Компании, возводящие ЖК вдали от станций метрополитена, испытывают риски недофинансирования проекта, что приводит к появлению долгостроев. На текущий день в Петербурге есть 36 подобных объектов, 28 из которых – многоквартирные жилые дома. Затягивание строительства приводит к росту социальной напряженности. В результате проблему с долгостроями вынуждены решать городские власти, спешно подыскивая инвесторов, готовых вложиться в достройку объектов. В частности, так было в прошлом году с ЖК "Три Апельсина" и ЖК "На Заречной".

Возвращаясь к теме появления новых "территорий отстающего развития", в пример можно привести ситуацию со строящимися ЖК в конце Комендантского проспекта в Приморском районе, отмечает "Федерал Сити". К 2023 году к трем крупным комплексам добавится еще семь. Согласно прежним градостроительным планам, объекты должны быть сданы при действующей станции метро "Планерная". Однако ее открытие перенесли на 2025 год. Вследствие этого на Комендантском и Шуваловском проспектах, а также Парашютной улице постоянные пробки, а выехать из самого большого района Петербурга в город можно лишь по Планерной улице и Коломяжскому путепроводу. Коммерческий директор "Эталон ЛенСпецСМУ" Ирина Соловьева отметила, что спрос на ЖК, расположенные в удобных местах с хорошей транспортной доступностью растет – люди готовы заплатить немного больше, будучи уверенными в том, что жилье в дальнейшем не потеряет в стоимости.

Расположение домов вдали от станций метро доставляет проблемы петербуржцам не только в передвижении. Продать квартиру в доме, расположенном вдали от метрополитена, довольно нелегко. Время реализации растягивается, и жилье будет стоить ниже, чем расположенное более удачно. Также горожане теряют деньги, сдавая подобные квартиры в аренду по более низкой цене.

Проблема с транспортной инфраструктурой и метро в Петербурге не нова. Однако последние два года сказались на этом секторе наиболее негативно. С 2019 года вопросами его развития заведует бывший министр транспорта РФ, ныне вице-губернатор Петербурга Максим Соколов.  При назначении на замгубернатора возлагали большие надежды ввиду имеющегося у чиновника солидного опыта на федеральном уровне. Тем не менее, Соколов не смог показать себя с лучшей стороны. Его участие в развитии метрополитена ограничилось "декларациями о намерениях" и одобрением корректировок схемы развития, "благодаря" которым введение в эксплуатацию множества станций отсрочено.