Новый кризис ударит в Петербурге по шведским владельцам бизнес-центров

В целом, специалисты оценивают ситуацию на рынке офисной недвижимости, принципиально иной, чем четыре года тому назад. В 2008 году, кризис больно удалил по владельцам бизнес-центров, потому, что к этому моменту в Петербурге, количество строящихся площадей явно превышало спрос. Обустройство коммерческих площадей происходило с расчетом на будущее развитие, которого, к сожалению, так и не произошло. По сути, даже если бы кризис не случился, те площади все равно не имели бы настолько серьезный спрос, чтобы окупить вложения. Именно тогда с рынка ушло несколько компаний.

В настоящий момент, владельцы офисной недвижимости, оставшиеся в рынке после кризиса 2008-2010 годов, гораздо более осторожны с кредитными средствами и более пессимистично смотрят на развитие бизнеса.

"Если сравнивать с той ситуацией, что была… Сейчас уже все немножко поменялось, - говорит генеральный директор Collers International Николай Казанский. - Мы видели что в прошлый кризис, кто-то сломался, а кто-то выстоял. Среди тех, кто выстоял, можно назвать и лидера рынка по объему – это сеть бизнес-центров "Сенатор" компании "Империя", которая не "кинула" ни своих облигационных заемщиков, ни кредиторов, а, в общем-то, в трудную ситуацию выстояла. Потом привлекла арендаторов. И сейчас находится в достаточно стабильной ситуации, введя за последние год-два даже несколько новых бизнес-центров".

Что касается возможного банкротства владельцев офисной недвижимости, эксперты не считают, что сейчас на рынке работают такие компании, которые могли бы потерпеть быстрый крах.  В любом случае, существует определенная опасность для владельцев, которые занимаются развитием проектов офисной недвижимости на заемные деньги.

"Таких сетей, кто мог бы сейчас просто свалиться, уже нет, - рассказывает Николай Казанский. -То есть были здания, тогда еще построенные или тогда еще достраивались и которые были, скажем, не совсем правильно позиционированы. Которые забрал банк, и реализовывал их… Например, бизнес-центр "Аэроплаза" или еще что-то… По разным причинам это могло случиться… Но в целом, если говорить что кто-то сейчас в совсем плохой ситуации... Есть компании, которые действительно обременены сильными долгами. Известна "Рюрик", компания – у них есть бизнес-центры (в активы компании входят три реализованных проекта коммерческой недвижимости: бизнес-центры Петербурга "Магнус", "Густаф" и "Оскар", два текущих девелоперских проекта "Мойка/Глинки" и "Фонтанка, 57", а также несколько зданий в Апраксином дворе), но есть еще другие проекты, которые как бы тянут вниз. Касательно сетей – тут  в общем-то все профессионалы и пройдя тот кризис люди уже очень четко понимают. И банки более требовательно относятся… Поэтому, что бы сейчас неожиданно оказалось, что кто-то оказался банкротом  - я не думаю".

Что касается арендных ставок на коммерческую офисную недвижимость, то они, скорее всего, будут расти. Впрочем, этот рост будет больше напоминать коррекцию, которая не превысит уровень инфляции за предыдущий год.

"Мне кажется, что мы сейчас вообще не сдаем помещения дешевле 1 тыс. рублей за квадратный метр – говорит генеральный директор УК "Теорема" Игорь Водопьянов. - Есть бизнес-центры, которые сдают дешевле, но у них есть свои недостатки… Я думаю, что минимальная арендная ставка в следующем году по которой мы будем сдавать – это будет 1,1 тыс. рублей. То есть я ожидаю, что минимальная ставка у нашей компании поднимается на 10%. Но это минимальная. В бизнес-центрах более высокого класса, более востребованных мы уже сейчас сдаем по 1,3 -1,4 тыс. (рублей) и эта арендная ставка, наверное перейдет на 1,5 тыс."

По данным аналитики компании Jones Lang LaSalle, в первом квартале текущего года наиболее востребованными бизнес-центрами в Петербурге с точки зрения объемов площадей, которые были сданы стали "Парнас", "Москва", "Аэроплаза", "Аэропортсити", "Ресо".

За первые три месяца арендные ставки в рублях практически не изменялись по сравнению с 2011 годом. Был небольшой рост в пределах 2-3%. В долларах из-за изменения курсов валют цены росли на 5-6% . Так, средние целы в долларах для помещений класса А составляли $330-400 кв. м./год. Для Класса Б  $250-330 кв. м/год.