Fee-девелопмент: риск берет на себя инвестор

Как известно, Fee-девелопмент предполагает вознаграждение компании за набор услуг, которые она оказывает инвестору или владельцу объекта недвижимости. В сущности, это более глубокая агентская схема взаимоотношений, где Fee-девелопер выступает в роли качественного специалиста в упаковке проекта.

Мотивация и заинтересованность

Fee-девелопер входит в проект со своим стандартным набором услуг, у него нет возможности самостоятельно реализовывать девелоперские инициативы – из-за отсутствия собственных финансовых или земельных активов, либо по каким-то другим причинам.

По большей части он заинтересован в развитии проекта так же, как и обычное агентство недвижимости. Ему необходимо, чтобы у компании была текущая выручка, персонал не простаивал, а опыт не терялся. Помимо финансовой составляющей, в мотивации может преобладать готовность чем-то заниматься, оставаться на плаву и в рынке, присутствовать при громких проектах.

Услуги Fee-девелопера оплачиваются в размере 10-15% от стоимости проекта. Это чуть выше, чем стоимость сотрудничества с агентством недвижимости (5-10%). Fee-девелопер применяет свои опыт, знания и компетенции в развитии объекта недвижимости, указывает инвестору, как грамотно организовать проект и как его успешно продать. В дальнейшем заказчик таких услуг может завладеть полученными компетенциями и развивать проект самостоятельно.

С другой стороны, Fee-девелопер готов проводить эксперименты в ходе оказания своих услуг, ведь бюджет не его, а инвестора. Риски для него минимальны – если что-то пойдет не так, то он  понесет только имиджевые потери, тогда как экономически пострадает именно инвестор. И здесь стоит обратиться к вопросу необоснованной самоуверенности. Fee-девелопер, как правило, входит в проект в тех ситуациях, когда у собственника земли есть максимальное нежелание делиться прибылью, – он считает, что справится с управлением сам. Но в результате инвестор получает менее заинтересованного в развитии проекта Fee-девелопера, который при отсутствии рисков для себя и небольших доходов не будет сильно вкладываться в осуществление проекта. Такие риски действительно есть, но мы не можем сказать, что они относятся ко всем игрокам этого сегмента. А инвесторы, судя по всему, не могут адекватно оценить эти минусы, так как считают, что заработают все равно больше, чем заплатят за услуги Fee-девелопера.

Когда следует расстаться с Fee-девелопером?

На одной из двух стадий – продаж или управления проектом. В момент начала продаж или уже непосредственного управления реализованным проектом собственник может решить, что дальше он справится без Fee-девелопера. У него появляется мнение, что земельный участок после подготовки девелопером уже стал привлекательным, и его можно вывести на рынок без каких-либо дополнительных вложений. Здесь мы опять возвращаемся к вопросу необоснованной самоуверенности – инвестор начинает экономить на затратах. Не стоит забывать, что многие владельцы земельных участков получили их в ходе эпохи приватизации. Раньше они могли просто перепродать свой надел и заработать, но затем поняли, что есть и другие стратегии извлечения прибыли. Правда, компетенций в управлении недвижимостью они так и не обрели.

И на каком-то этапе некоторые собственники, получив знания от Fee-девелопера, уже считают себя успешными бизнесменами, которые способны максимально заработать со своего объекта. Fee-девелоперу в такой ситуации не интересно находиться в проекте, он уходит. Земельный надел остается инвестору, который получает не плюшки, а шишки.

После продажи участков наступает стадия управления проектом, на которой практически не заработать. Например, при неграмотном управлении почти половина проживающих в загородных поселках перестают оплачивать коммунальные платежи. Это ведет к разрухе внутри поселка и конфликтам между жителями и управляющей компанией. Инвестор во всем видит вину уже ушедшего Fee-девелопера, предъявляя ему претензии по сложившейся ситуации. Но причина – в плохом качестве управления. Откуда у инвестора, который не знает, как реализовывать проект, вдруг появляются компетенции в управлении поселком? Такой недальновидный подход – это мина замедленного действия.

Представим, что на месте инвестора в этой ситуации мог быть полноценный девелопер, у которого есть бюджет от общей деятельности в нескольких проектах. Он бы смог позволить себе уйти немного в минус во избежание репутационных издержек, и качественно содержать поселок до момента выхода проекта на самооокупаемость. У инвестора такого ресурса нет, потому что все финансы, которые он заработал от реализации проекта, уже потрачены или направлены на другие задачи.

Какой может быть альтернатива?

Одной из альтернатив мы считаем модель партнерского девелопмента, которая подходит как для городского, так и для загородного рынков. Но не все инвесторы и Fee-девелоперы готовы к такому виду сотрудничества. Собственники считают, что их земля самая лучшая, и они сами будут ей заниматься. Это как минимум неадекватная постановка вопроса. Fee-девелоперы при своих компетенциях и репутации для модели партнерского девелопмента должны иметь инвестиционные активы, которые необходимо вкладывать в проект. Практика показывает, что, как правило, таких средств у них нет.

Партнерский девелопмент определяет равноправие между участниками проекта и их ответственность друг перед другом.  Девелопер вкладывает собственные деньги в чужую землю - он уверен, что земля ликвидная, и при правильных действиях будет удачно продана. Инвестор получает этот положительный сигнал, видит, что его земля локационно и экономически выгодна, а сам проект будет с успехом завершен, потому что девелопер лично заинтересован в его реализации и продаже. Такая модель, в отличие от fee-девелопмента, адекватно оценивает возможности и ресурсы каждой из сторон, и придает им уверенность в результате.

Ранее мы рассказали о том, как  как работодатели смотрят на продление майских праздников.

Фото: maximum.life