В Ленобласти начался застой на рынке загородной недвижимости бизнес-класса

Поселки класса В значительно утратили лидирующие позиции, которые занимали 5 лет назад. К такому мнению пришли практически все участники круглого стола "Перспективы поселков бизнес-класса в Ленобласти", организаторами которого выступили канал Delovoe.TV и коммуникативное агентство Spice Media.

"После кризиса 2008-2009 гг спрос в этом сегменте достаточно ожил, но за прошедшее время появилось внушительное количество новых поселков. Поэтому тот интерес, который проявлял покупатель, как бы растворился по многочисленным проектам, на сегодняшний день предложение значительно опережает спрос", - сказал Евгений Рыжков, руководитель отдела продаж жилого района "Ванино".

"Данный сегмент представлен 55 организованными поселками, включая проекты, состоящие только из таунхаусов, - сообщила Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, - численность жилых единиц в них составляет более 3 000 объектов". По данным эксперта, абсолютным лидером по предложению домов бизнес-класса является Всеволожский район – 1600 объектов. Далее следует Курортный – 800 единиц. Ломоносовский и Приозерский районы предлагают 350 и 200 коттеджей соответственно. "Спрос сосредоточен в проектах, сочетающих в себе разумную ценовую политику, удобные планировки, удачное местоположение, качество проекта - структура, строительство и прочее", - считают специалисты жилого района "Ванино". Однако, даже в очень успешных коттеджных поселках уровень продаж не достигает запланированного. Так, например, в поселке "Румболово" за прошлый год не было продано ни одного объекта, в этом году – всего 2.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "УНИСТО-Петросталь", опираясь на результаты исследования компании, называет две основные причины невысокой популярности коттеджных поселков бизнес-класса: "Целевая группа потребителей либо уже имеет необходимое жилье в городе и за городом, либо оно им просто не нужно". Из 100% респондентов, порядка 80% назвали именно эти причины. Оставшиеся 20% рассматривают приобретение загородного дома в качестве инвестиционного вложения. Из них только 5-7% нацелены на покупку коттеджа для постоянного или временного проживания.

Оценивая ситуацию на рынке загородного домостроения, участники обсуждения отметили, что общепринятого понятия "коттеджный поселок бизнес-класса" не существует. Каждый застройщик подразумевает совокупность различных характеристик для этого сегмента недвижимости. "На данный момент нет четкой системы классификации загородных посёлков бизнес класса, каждый риэлтор и застройщик руководствуется в этом вопросе собственными соображениями, стандартами и опытом", - считает Ольга Ландграф, руководитель отдела продаж коттеджного поселка "Юкковское" (компания Etica Development). Елизавета Конвей предложила определить ценовую "вилку" от 8 до 18 миллионов на продукт престижной локации, удаленный от границ города, в проекте должно быть не менее 40 домов с соответствующей инженерией. Из материалов предпочтение отдается каркасу и газобетону. Однако, представители бизнеса не согласились с такой трактовкой.

Павел Степанюк, генеральный директор девелоперской компании "Вереск" считает, что ценообразование должно быть следующим: до 5 млн. рублей – эконом-класс, от 5 до 10 млн. рублей – бизнес-класс, выше 10 млн. – элит-класс. Андрей Бочков, генеральный директор УК "ПулЭкспресс Групп", согласился с коллегами, в том, что основной критерий должен быть один – цена. Дмитрий Майоров, генеральный директор компании "Русь: Новые территории", полагает, что считать ценовой критерий определяющим – ошибочно. "Цена – это маркетинг, нужно давать определение классу жилья исходя их его качественных, потребительских характеристик", - считает он. Дмитрий Сперанский, аналитик ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вообще против понятия "бизнес-класс" в недвижимости: "Это понятие пришло к нам из авиаперелетов, это похоже на соревнование по "крутизне". Существуют примеры, которые нельзя отнести к той или иной категории, они остаются между классами, например поселок "Янино". "Ни к чему разделения, это все игры девелоперов", - подчеркнул эксперт.

Тем не менее, в результате жаркой дискуссии, участникам круглого стола удалось прийти к общему решению. Коттеджный поселок бизнес-класса должен обладать следующими характеристиками:
• Инвестиции порядка 1 миллиона долларов;
• Максимальная удаленность от города – не более 70-80 км;
• Транспортная инфраструктура – близость к основным развязкам КАД, не более 1 часа до Петербурга;
• Отсутствие вредных производств; экологически благоприятная обстановка;
• Наличие магазинов, школы; детского сада;
• Наличие асфальтированных дорог;
• Централизованные коммуникации;
• Охранные предприятия – наличие ограждений, круглосуточный мониторинг территории;
• Наличие управляющей компании;
• Дома, площадью до 170 квадратных метров, изготовленные из камня, дерева, газобетона, либо с использованием каркасного домостроения.

Соответствие не менее чем на 70% этих требований, определяет категорию коттеджного поселка, как бизнес-класс.