Смена ВРИ: платить нельзя помиловать

Разговор на эту тему состоялся в прямом эфире авторской серии эфиров "О недвижимости доступно".  На вопросы Дмитрия Желнина, управляющего партнера "Митсан Консалтинг", подробно ответил приглашённый эксперт Андрей Большаков (компания Bolshakov&Partners).

Согласно Постановлению правительства Москвы № 2019, плата за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли теперь стала в разы больше. Такие корректировки могут негативно повлиять на инвестиционную привлекательность объектов, увеличив их стоимость. Пострадает в конечном счёте потребитель — ведь ВРИ земельного участка является одним из наиболее значимых факторов в и без того нелёгкой девелоперской деятельности. 

Почему застройщикам может понадобиться смена ВРИ? Потому что именно ВРИ устанавливает, что такое хорошо и что такое плохо. Иными словами, от ВРИ зависит, что можно строить, а что — нет. Московские власти приняли решение брать плату с арендаторов и собственников земельных участков, намеревающихся изменить вид разрешённого использования земли. Как теперь с этим жить инвесторам?

Простой пример: у вас в собственности заброшенный завод. Наконец вас осеняет — а построю-ка я на этой территории жилой комплекс! Но в договоре чёрным по белому прописана цель предоставления участка — "эксплуатация зданий завода". Даже если в Правилах землепользования и застройки города предусмотрена возможность строительства жилья на этом месте, рано бежать нанимать прораба и закупать стройматериалы. Начать придётся со смены ВРИ — в вашем случае с "эксплуатации зданий завода" на "строительство жилого комплекса". Потому что ваш текущий ВРИ, увы, не соответствует планируемому. 

Такие административные процедуры, подтверждает Андрей Большаков, —  мощный ресурс для пополнения городского бюджета. Достаточно сказать, что, по самым минимальным подсчётам, в 2019 году это принесло Москве 19 млрд рублей. Но аппетит приходит во время еды: известно, что на 2021 год в планах московских властей заработать на этом не меньше 30 млрд. 

В каких случаях нужно платить за смену ВРИ?

В подавляющем большинстве случаев, разъясняет наш эксперт, это касается только строительства жилья — самой экономически востребованной и эффективной истории. При этом есть своего рода сегрегация: для так называемой "основной" Москвы ставка за смену ВРИ увеличена в два раза, для новой Москвы — до 8 раз.

Справедливо ли взимание платы за смену ВРИ?

Логика авторов постановления такова: изначально земля была городская. Потом оказалась в частной собственности. Продажа осуществлялась по заниженной стоимости — 20% от кадастровой. В договорах прописывалось условие "продаётся без права застройки".  Теперь дела обстоят так: хотите что-то построить — доплатите за смену ВРИ. "Так что всё вполне законно", — резюмирует Андрей Большаков.

Сколько времени уходит на замену ВРИ?

"Мы тебя не больно зарежем" — как бы говорят нам власти. Если серьёзно, то не более 3-х месяцев. Что для этого понадобится? Получить к договору дополнительное соглашение о праве строить жильё. Большаков делится лайфхаком: чтобы не затягивать строительство. Лучше всего подходить к смене ВРИ с уже прошедшим экспертизу проектом. Получить разрешение на строительство, пока не сменил ВРИ, нельзя. На заметку: платёж за смену ВРИ — всегда сумма более чем серьёзная. Поэтому здесь предоставляется рассрочка. 

Как оптимизировать свои расходы, если встал вопрос о замене ВРИ?

"Город не такой жёсткий коммерсант, который просто пытается навариться на застройщиках", — говорит Большаков. По его словам, есть много вариантов, когда инвестор может рассчитать на довольно существенные преференции. Например, при расчёте платежа за ВРИ могут быть учтены инвестиции в МПТ — "места приложения труда".

Если помимо жилых комплексов строятся офисные здания, объекты социальной инфраструктуры, можно добиться существенной экономии. Крупные московские застройщики идут по этому пути — уже есть реальные кейсы.

Важный нюанс: вы не можете получить экономию, не построив ничего. Хорошей страховкой от таких рисков для города является такой документ, как банковская гарантия. Если вы идёте по этому пути, нужно выполнить все заявленные обязательства — и тогда можно рассчитывать на преференции.

Для строительства  в Москве наверняка придётся менять ВРИ за деньги. Однако законом предусмотрены уникальные и вполне справедливые механизмы её оптимизации. Важно только уметь этим воспользоваться, констатировал эксперт. 

Фото: unsplash.com