Сдавать комнату в Петербурге выгоднее, чем квартиру?

В Петербурге за последний год популярным лотом стали комнаты на вторичном рынке, как следствие - рост цен в этом сегменте. Комнаты подорожали вслед за квартирами.  Эксперты в области недвижимости отмечают, что комнаты всегда последними реагируют на повышение средних цен. На данный момент жилье в "старом фонде" площадью 20-25 квадратных метров в двух-четырехкомнатных квартирах может стоить до 5,5 млн рублей, как правило речь идет о комнатах, переделанных в студию. Обычная комната (15-17 метров в 3-5 к кв в старом фонде) с учетом сегодняшнего стремительного роста цен на недвижимость может оцениваться в 2 млн рублей. Комнаты всегда были "входным билетом" на рынке недвижимости Петербурга, остаются они им и сегодня, именно с комнат как правило начинают приезжие из регионов свою историю в городе.

Соседи vs амортизация

Комнаты в "старом фонде" все чаще становятся выигрышным вариантом для собственников. Цена однокомнатной квартиры эконом-класса в среднем сегодня 5 млн руб. - сдать такую квартиру можно за 18- 20 тыс руб., комната стоит 2 млн руб. - в аренде она может приносить 10-12 тыс руб. Как видим, отбивается комната быстрее. Еще один потенциальный плюс, который сложно переоценить - в коммунальной квартире возможно расселение (соседи получают субсидии, комнату несговорчивой бабушки может занять готовый к переменам внук), это всегда выгодно (доля может подорожать на 30-50%).

Что касается амортизации, то она минимальная – жилье эконом-класса не подразумевает больших вложений в ремонт и мебель. Но есть и минусы - часто арендаторы имеют низкую платежеспособность, смена жильцов происходит чаще, чем в квартирах.  Кроме того, могут возникнуть проблемы с соседями - они могут быть против сдачи ваших комнат, оказаться маргиналами и так далее.

Требования же к апартаментам и квартирам значительно выше. Сдать хрущевку с "бабушкиным ремонтом" сегодня практически невозможно - арендаторы избалованы превышением предложения, поэтому готовы на подобные варианты только при большим дисконте, приближающим цену к комнате в коммуналке. Соответственно, собственнику придется больше вложить, прежде чем жилье данного класса будет соответствовать ожиданиям клиентов. Кроме того, налоги на апартаменты значительно выше, чем на квартиру или комнату – это автоматически снижает рентабельность. Впрочем, большой плюс апартаментов – это отсутствие проблем с обслуживанием, управляющая компания все хлопоты общения с жильцами и коммунальными службами берет на себя.

"В голых цифрах" рост цен очевиден

Эксперт по недвижимости, индивидуальный предприниматель Екатерина Попова поделилась своей точкой зрения: "Петербург уникальный город в плане формы собственности на комнаты в коммунальных квартирах: собственность долевая и производить какие-либо манипуляции с жильем можно только с согласия всех сособственников квартиры. Много историй, леденящих кровь, существует о нежной любви соседей друг к другу. Не буду пересказывать. Именно по этой причине не рассматриваю для клиентов покупку комнаты, как вариант умножить накопления".

По её словам, "в голых цифрах" рост цен очевиден. Но важно понимать, что именно повлияло на стоимость. Попова рассказала о существовании так называемых студий в коммуналках (имеется ввиду отдельная комната, подключенная к коммуникациям). Эксперт уточнила, что именно такие комнаты сейчас продают по цене квартиры.  Добавим, что у студий в коммуналках есть больший минус - перепланировки как правило незаконны, в связи с этим могут возникнуть проблемы с соседями. Эксперты советуют брать исключительно студии-комнаты на первом этаже. В этом случае проблем с санузлами, протечками удастся избежать.

Попова утверждает: "Продажа комнат в Петербурге – это квест. Прежне всего нужно получить у соседей отказ от преимущественного права покупки. Именно по этой причине не готова советовать клиентам покупку комнаты в коммуналке. Даже если на день покупки соседи были адекватны, нет гарантии что завтра к Мариванне не вернется сын из тюрьмы, Степанильич не отдаст за долги темным личностям свою комнату". Впрочем, механизм отказа от права преимущественной покупки сейчас достаточно отлажен, если сосед не готов покупать вашу комнату, но отказывается оформлять отказ, это не будет проблемой - можно отправить бумаги по почте и через месяц провести сделку.

Эксперт по недвижимости считает, что статьи, повествующие о росте цен на коммунальные квартиры, вредят продажам. По её словам, собственники комнат не совсем адекватно воспринимают свою недвижимость.

Впрочем, при всех минусах и проблемах комнат в коммунальных квартирах, вложение в них может быть не лишено смысла, главное, расставить приоритеты: что важнее ликвидность или стабильность.

Ранее мы сообщили, что "Петрострой" узнал об уголовном деле о хищении из СМИ.

Автор: Воронёнкова Дарья

Фото: pixabay